viabilidade do jeito fácil
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O Vibli é um aplicativo para análise de viabilidade financeira de empreendimentos imobiliários. Você pode acessar esse aplicativo de qualquer lugar, a partir de um celular, tablet ou computador.
Para utilizar o aplicativo é necessário ter acesso a internet.
O Vibli serve para:
O Vibli não serve para análise de locações imobiliárias.
A viabilidade financeira é um teste da qualidade da sua ideia. Quando pensamos sobre um empreendimento, estimamos que várias variáveis irão acontecer de determinada maneira. Algo do tipo: consegui que o terrenista aceitasse a minha proposta de tanto. Entendi que a obra pode custar X e ser executada em tantos meses. E eu espero vender cada unidade por tal valor em tal forma de pagamento.
A viabilidade financeira é a reunião de todas essas variáveis em um único lugar: o fluxo de caixa.
O fluxo de caixa é o principal instrumento para análise da viabilidade financeira de um empreendimento imobiliário. A construção dele parte de um princípio relativamente simples: basta lançar a sua previsão de receitas e despesas para cada mês da vida do seu empreendimento.
O princípio é simples, mas a execução pode ficar complicada se o seu empreendimento for real. As vendas normalmente acontecem ao longo de vários meses, existem despesas administrativas, existem despesas comerciais que são frequentemente ignoradas. E o mais grave: o custo de capital.
Todo mundo sabe que é preferível receber 1.000 a vista do que 10 parcelas de 100,00. Segundo a teoria da matemática financeira isso acontece por três motivos. Primeiro, ao oferecer um pagamento parcelado, você estará exposto ao risco da inadimplência. Pode ser que o seu cliente não consiga completar os pagamentos. Segundo, existe o monstro da inflação. Ao final do período, pode ser que 1.000 não tenham o mesmo poder de compra que tinham há 10 meses. E terceiro, se não houver incentivo então porque alguém abriria mão de um valor no presente para receber parcelado no futuro. É necessário que exista lucro.
O Juros é o que resolve esse problema. Podemos resumir e dizer que juros = risco + inflação + lucro. Haverá um valor (depende do momento em que a conta é feita) que tornará os dois negócios equivalentes. Algo do tipo 1.000 a vista é igual a 10 parcelas de 110,00. É importante perceber que os dois negócios serão de fato equivalentes. De modo que se alguém te perguntar o que você prefere, você poderá dizer que "tanto faz", já que eles são de fato iguais.
Como acabamos de ver, 10 x 100 é diferente de 1.000. Ou então em nossa suposição de juros, 10 x 110 = 1.000.
Não faz sentido dizer que receber 120 parcelas de 1000 é igual a um VGV de 120.000. É necessário levar em consideração o custo de capital. Precisamos descontar esses valores para o cálculo do valor presente.
A solução para o problema da viabilidae de um empreendimento imobiliário é a construção de um fluxo de caixa. E para isso eu criei o Vibli. Aqui você poderá configurar o seu empreendimento para entender se ele de fato será lucrativo.
Outra grande função do Vibli é o teste de cenários. Você pode comparar os resultados de uma permuta contra os resultados de uma aquisição financeira, ou então entre as vendas de tal modo com as vendas de um jeito mais pessimista.